#473景気と経済指標高校生むけ
ケース・シラー住宅価格指数
住宅ローン金利が倍以上になっても、アメリカの家の値段は2.3%しか下がりませんでした。売り物が消えた「ロックイン」と、遅れて出る指数の読み方を追います。
ほかの呼び方：Case-Shiller Home Price Index、S&P CoreLogic Case-Shiller、ケース・シラー指数
ひとことで言うと
ケース・シラー住宅価格指数は、アメリカの一戸建て住宅の値段が、どれだけ上がったり下がったりしたかを表す指数です。
S&P ダウ・ジョーンズ・インデックスが毎月発表していて、全米の指数のほか、主な10都市・20都市をまとめた指数があります。 名前は、1980年代にこの計算方法を考えた経済学者、カール・ケースとロバート・シラーからきています。 指数は2000年1月を100としていて、150なら「2000年1月より50%値上がりした」という意味です。 データ会社と組んで出しているため、正式な名前は時期によって変わります（2022年は「S&P CoreLogic Case-Shiller」、2026年の FRED では「S&P Cotality Case-Shiller」）。
発表される数字は「いつ」の値段なの？
ニュースに出る数字は、2か月前の、しかも3か月分をならした値段です。 指数は毎月の最終火曜日、アメリカ東部時間の午前9時に発表されます。たとえば2022年8月30日（火）に発表されたのは、6月分でした。
| 気をつける点 | 中身 |
|---|---|
| 2か月遅れ | 8月末の発表は6月分。家の売買が役所の登記に載るまで時間がかかる |
| 3か月の移動平均 | 「6月分」は、6月とその前の2か月に成立した売買を使って計算する |
| 改定がある | 直近24か月分までは、あとから数字が直ることがある |
| 対象 | すでに建っている一戸建て。新築やマンションは入らない |
出典: S&P の発表文（2022年8月30日）、S&P/Case-Shiller の方法論の説明（2013年版）。
改定の例をあげると、2022年6月の全米の指数（季節調整なし）は、発表された日には308.18でしたが、2026年10月時点の FRED の値は308.055です。
もう一つの特徴が、計算のしかたです。同じ家が2回以上売れたときの、2つの値段の組を集めて、値上がり率を出します（リピートセールス法）。 売れた家の平均の値段を使うと、ある月にたまたま大きな家ばかり売れただけで、どの家も値上がりしていないのに「上がった」ように見えてしまいます。 同じ家どうしを比べれば、そのずれを避けられます。
金利が倍以上になったのに、家の値段はなぜ下がりきらなかったの？
2022年、アメリカでは物価の上昇をおさえるために FRB が急いで利上げを進め、住宅ローンの金利も一気に上がりました。 30年固定の住宅ローンの平均金利は、2021年12月30日の週の3.11%から、2022年10月27日の週には7.08%になります（FRED）。
借りる金利が倍以上になれば、同じ給料で買える家の値段は下がります。家の値段も大きく下がりそうですが、指数はこう動きました。
| 時期 | 30年固定の住宅ローン金利（週ごとの平均） | 全米の指数（季節調整済み） |
|---|---|---|
| 2021年12月 | 3.11%（30日の週） | 281.5 |
| 2022年6月 | 5.09〜5.81% | 304.1（山） |
| 2022年10月 | 7.08%（27日の週） | 298.8 |
| 2023年1月 | 6.13〜6.48% | 297.2（底。山から−2.3%） |
| 2023年6月 | 6.67〜6.79% | 304.2（山をわずかに超える） |
| 2023年10月 | 7.79%（26日の週。この局面の最高） | 313.2 |
| 2024年4月 | 6.82〜7.17% | 319.1 |
出典: FRED（MORTGAGE30US、CSUSHPISA。2026年9月30日更新の値）。
山から底までの下げは、わずか2.3%でした。 2023年6月には山の値を取り戻し、金利がいちばん高かった2023年10月には、指数はもう山より3%ほど上にありました。 くらべると、2006年7月の山から2012年2月の底までは27.4%下がっています（サブプライムローンの記事でくわしく見ています）。
「上がり方がゆるんだ」は「下がった」ではない
山だった2022年6月の数字が発表されたとき、全米の指数は前の年より18.0%高く、5月の19.9%、4月の20.6%から伸びが小さくなっていました。 S&P のクレイグ・ラザラ氏は発表文で、**「上がるペースが落ちることと、値段が下がることは、まったく別のことだ」**と念を押し、値段はまだ力強く上がっていると書いています。 前の年と比べる数字（前年同月比）が小さくなっても、値段そのものが下がっているとは限りません。
売る人がいなくなった――「ロックイン」って何？
値段が下がりきらなかった大きな理由として、FRB や住宅金融の監督官庁の研究が挙げているのが、**「ロックイン」（閉じこめ）**です。
アメリカでは、住宅ローンのほとんどが固定金利です。 連邦住宅金融庁（FHFA）の研究者の論文（2024年）によると、ローンを借りている人の96%超が固定金利で、そのうち57%は金利が4%未満でした（2024年4〜6月期時点）。 こうした人がいまの家を売って別の家に住みかえると、新しいローンは7%近い金利で組み直しになります。論文の計算では、手放すことになる返済の安さは月におよそ400ドル、合わせると5万ドル近くの価値になります。
持ち主の立場で考えると、よほどの理由がない限り、売らずに今の家に住み続けるほうが得です。 その結果、次のことが起きました。
- 市場の金利がいまのローンの金利を1ポイント上回るごとに、家を売る確率は18.1%下がる（FHFA の論文）
- 2022年4〜6月期から2024年4〜6月期までに、ロックインのせいで行われなかった売買は172万件（同）
- 2021年から2022年にかけて、ローンを借りている人の引っ越しが減った分の約44%は、いまのローンと市場の金利の差で説明できる。減ったのは主に同じ都市圏の中での住みかえで、売りに出る家が減り、値上がりが大きくなった（FRB のスタッフの論文、2024年）
つまり、金利が上がって買える人が減った一方で、売る人も減ったのです。 売り買いの件数の側の動きは、アメリカの住宅販売の記事で見ています。 FHFA の論文は、2022年4〜6月期から2024年4〜6月期にかけて、売り物が減ったことで値段は7.0%押し上げられ、金利が上がったこと自体は5.6%押し下げたと見積もっています。 差し引きは+1.4%ですが、著者たちはこの見積もりの幅は大きく、全体として上がったか下がったかははっきり言えないとしています。 それでも、ロックインが値段を押し上げ、金利の上昇そのものは押し下げるという、向きの逆な2つの力が働いたことには強い証拠がある、と書いています。指数が「少し下がって、すぐ戻った」のは、この2つがほぼ打ち消し合った姿だと読めます。
FRB のパウエル議長も2023年9月20日の記者会見で、住宅の供給は「構造的に制約されている」と述べました。 ロックインについても、とても低い金利のローンを抱えた人は、引っ越したくても、新しいローンが高すぎて動きにくいと説明しています。 ただし、それが将来の利下げの判断を左右するかと聞かれると、「そうは思わない」と答えています。
ニュースで数字を見るときは？
まず、何月分の数字かを確かめます。 毎月末の火曜日に出るのは2か月前の分で、その3か月分をならした値です。金利が動いてから指数に表れるまでには、どうしても時間差があります。
次に、季節調整があるかを見ます。 家は春から夏によく売れ、値段も上がりやすいので、季節調整をしていない指数は毎年冬に下がって見えます。 2022年6月から2023年1月までの下げは、季節調整なしでは5.0%、季節調整ありでは2.3%でした（FRED）。
2026年10月時点で最新の2026年7月分は、季節調整済みで333.2、季節調整なしでは前の年より1.9%高い水準です。 30年固定の住宅ローン金利は、2026年2月末の5.98%から、10月8日の週には7.40%まで上がっています（FRED）。 日本の住宅ローンとの違いは、住宅ローン金利の記事も参考になります。
こんなふうに使われる
ニュースで
- 「6月のS&Pコアロジック・ケース・シラー全米住宅価格指数は前年同月比18.0%上昇し、伸びは前月から鈍化した」
- 2022年8月30日に出た6月分で、8月末の発表なのに中身は2か月前の分、しかも3か月分をならした値でした。正式な名前は、組むデータ会社によって変わります。
住宅市場の解説で
- 「伸びが鈍ったからといって、住宅価格が下がり始めたわけではない」
- 前の年とくらべた上がり方が小さくなることと、値段そのものが下がることは別だ、という注意です。2022年6月分の発表文でも、S&Pの担当者が同じ点を念押ししています。
- 「低金利のローンを抱えた持ち主が売りに出さない『ロックイン効果』で、中古住宅の売り物件が少ない」
- 2022年からの金利上昇局面で、よく使われた説明です。買える人が減った一方で売る人も減ったので、全米の指数（季節調整済み）は山から2.3%しか下がりませんでした。
金利と住宅の話で
- 「ケース・シラーは2か月遅れだから、金利が上がった影響が数字に出てくるのはこれからだ」
- 毎月最終火曜日に出るのは2か月前の分なので、金利の変化が指数に表れるまでには時間差があります。
まとめ
- ケース・シラー住宅価格指数は、同じ家の売買の値段を比べて、アメリカの一戸建ての値上がり率を表す指数。2000年1月が100
- 毎月最終火曜日の発表は2か月前の分で、3か月の移動平均。直近24か月分は改定されることがある
- 2022年に住宅ローン金利が3%台から7%台に上がっても、全米の指数の下げは山から2.3%にとどまり、約1年で山を取り戻した
- 低い固定金利のローンを手放したくない持ち主が売らなくなり（ロックイン）、売り物が減ったことが値段を支えたと、FHFA や FRB の研究は見ている
- 「上がるペースが落ちた」と「値段が下がった」は別のこと。前年比と指数の水準、季節調整の有無を分けて読む