#528景気と経済指標高校生むけ
アメリカの住宅販売
2025年、アメリカの新築の在庫は売れ行きの9か月分を超えました。大手の建設会社は買う人のローン金利を肩代わりして売り続けます。供給月数の読み方と、削られたものを見ます。
ほかの呼び方：新築住宅販売、中古住宅販売、供給月数、住宅在庫月数、新築住宅販売件数、中古住宅販売件数
ひとことで言うと
アメリカの住宅販売は、新しく建てた家と、すでに人が住んでいた家が、どれだけ売れたかを表す統計です。
ニュースで「住宅販売」と呼ばれる数字は、じつは発表元のちがう2つの統計です。
| 新築住宅販売 | 中古住宅販売 | |
|---|---|---|
| 発表元 | 商務省センサス局と住宅都市開発省（HUD） | 全米不動産業者協会（NAR） |
| 対象 | 新しく建てた一戸建て | すでにある一戸建て・コンドミニアムなど |
| 集め方 | 建築許可から選んだ家の標本調査 | 全米210の不動産業者の団体・物件情報網（MLS）の標本 |
| 2026年8月（年率） | 68万4,000戸 | 393万戸 |
出典: センサス局・HUD「New Residential Sales, August 2026」（2026年9月24日）、NAR の方法の説明、FRED（中古の値）。
どちらも、季節による増え減りをならし、そのペースが1年続いたら何戸かに直した 年率 で表します。 表のとおり、アメリカで売り買いされる家の多くは中古で、新築は中古の6分の1ほどです。 それでも新築の数字が注目されるのは、売れ行きが建設会社の次の工事に、すぐはね返るからです。
新築の発表には、販売のほかに 売りに出ている家の数（在庫） と、供給月数 が載ります。この記事の中心は、この供給月数です。
「供給月数9か月」は、どれくらい売れ残っているということ？
供給月数は、いまの売れ行きのままだと、売りに出ている在庫を売り切るのに何か月かかるか を表す数字です。
2026年8月の新築の在庫は48万3,000戸、販売は年率68万4,000戸でした。1か月あたりにすると約5万7,000戸なので、48万3,000戸をさばくには 8.5か月 かかります。センサス局も「いまの販売のペースで8.5か月分の供給」と書いています。
ここで大事なのは、供給月数は在庫が増えなくても上がる ことです。 2025年12月と2026年1月は、どちらも在庫が47万7,000戸で同じでした。ところが販売が年率72万3,000戸から57万6,000戸に落ちたので、供給月数は7.9か月から 9.9か月 にはね上がりました（センサス局）。
過去の値とくらべると、いまの水準の高さがわかります。
| 時期 | 新築の供給月数 |
|---|---|
| 2005年（住宅ブームのさなか、年の平均） | 4.5か月 |
| 1963〜2019年の真ん中の値 | 5.8か月 |
| 2007年12月 | 9.6か月 |
| 2009年1月（1963年からの最高） | 12.2か月 |
| 2022年7月（金利の急上昇のあと） | 10.3か月 |
| 2025年5月 | 9.7か月 |
| 2025年（年の平均） | 8.8か月 |
出典: FRED（センサス局の MSACSR、2026年10月時点の値）から計算。
2007年末の9.6か月分の売れ残りが、建設会社に着工を絞らせた経過は、住宅着工件数の記事で見ています。 2025年は、12か月のうち10か月が8〜9か月台と、それに近い水準が続きました。しかも、建て終わったのに売れていない家が積み上がりました。センサス局の表では、年末に売りに出ていた完成済みの新築は、2024年の11万8,000戸から、2025年には13万4,000戸 にふえています。
2025年、売れ残りを前に建設会社は何をしたの？
建て終わった家が売れないと、土地代と建築費が家の形で寝てしまいます。大手の建設会社が頼ったのは、値引きと「おまけ」をつけて売り切ること でした。
4月、D.R.ホートン「必要なところでインセンティブを増やす」
大手の住宅建設会社 D.R.ホートンは、2025年4月17日、1〜3月期の決算を発表しました。 受注は2万2,437戸で、前の年より15%減。会社は、2025年の春の販売シーズンは予想より出足が鈍く、家を買おうとする人が「家の買いやすさの制約と、消費者の自信の低下」で慎重になっていると説明し、各地の担当者が 必要なところで販売のインセンティブ（購入を後押しする特典）を増やして 客足と追加の販売を確保している、と書きました。 「売る速さと値段のつり合いを慎重にとる」という言い方も添えています。
5月、値下げした建設会社は3社に1社
全米住宅建設業者協会（NAHB）の2025年5月の調査では、値下げをした建設会社は 34% で、4月の29%からふえ、2023年12月以来の多さでした。値下げ幅は平均5%。何らかの販売の特典（インセンティブ）を使った会社は 61% にのぼりました。
同じ月の新築の供給月数は 9.7か月 でした（6月下旬の発表）。
6月、レナーの平均価格は1年で9%下がった
同じく大手のレナーは、2025年6月16日に3〜5月期の決算を出しました。 引き渡した家の平均価格は 38万9,000ドル で、1年前の42万6,000ドルから約9%下がっています。会社は発表文で、この価格を「インセンティブを差し引いた後の平均販売価格」と呼んでいます。
レナーは、住宅ローンの金利が高いままで消費者の自信も弱まるなか、「着工で販売の量を保ち、インセンティブで買いやすくした」と説明しています。 会社の方針は 「生産が先」。着工のペースを保ち、そのペースに売れ行きを合わせるために、インセンティブを使うという考え方です。共同CEOを兼ねる会長は、着工・販売・引き渡しを続けることで、長い目で見た事業の効率を高めるのだと説明しました。実際、1戸を建てる期間は132日と1年前より12%短くなっています。
レナーの住宅販売の粗利益率
3か月ごとの決算（%）。レナーの会計年度は12月から翌年11月まで（「24年12〜2月」は2024年12月〜2025年2月）
数字を表で見る（単位：%）
| 粗利益率 | |
|---|---|
| 24年3〜5月 | 22.6 |
| 24年6〜8月 | 22.5 |
| 24年9〜11月 | 22.1 |
| 24年12〜2月 | 18.7 |
| 25年3〜5月 | 17.8 |
| 25年6〜8月 | 17.5 |
| 25年9〜11月 | 17 |
| 25年12〜2月 | 15.2 |
出典：レナーの決算発表（米証券取引委員会に出した8-K）
その代わりに削られたのが、利益です。家を売った売上のうち、土地代や建てる費用を引いて残る割合（粗利益率）は、1年前の22.6%から 17.8% に下がりました。
秋から冬、「金利の肩代わり」がふつうに
2025年9月期の年次報告書で、D.R.ホートンは、住宅販売の粗利益率が前の年の23.5%から21.5%に下がった理由を、「買う人の住宅ローン金利の引き下げ（バイダウン）などのインセンティブを増やしたため」 と書きました。
レナーも2025年12月16日、9〜11月期について「インセンティブと値下げで約14%」を保ち、販売の勢いを保つために住宅ローン金利のバイダウンを使い続けたと説明しています。この期の粗利益率は17.0%でした。 2026年3月12日の12〜2月期の決算でも、約14%のインセンティブに加えて、元の値段そのものの引き下げも続けたとし、粗利益率は15.2%（1年前は18.7%）まで下がりました。 なお、「14%」が何に対する割合なのかは、資料には書かれていません。
「金利の肩代わり」は、買う人にとって本当に得なの？
最初の数年の返済は軽くなります。ただし、ずっと軽いとは限りません。
アメリカの消費者金融保護局（CFPB）の説明では、バイダウンは、売り主などがお金を出して、借りる人の返済を、ローンの期間の全部または一部で減らすしくみです。売り主が最初の2年の返済を補助する例が挙げられています。
たとえの数字で考えてみましょう。40万ドルを30年の固定金利で借りるとします。
| 金利 | 毎月の返済（元金と利息） |
|---|---|
| 6.5% | 約2,530ドル |
| 4.5% | 約2,030ドル |
（わかりやすくするための、たとえの数字です。税金や保険料は入れていません）
建設会社が最初の2年だけ金利を4.5%相当に下げる、という形なら、2年間は毎月約500ドル軽くなります。でも 3年目からは本来の返済に戻ります。 CFPB は、期間限定の引き下げについて、長い目で見た金利と返済は、引き下げのない固定金利のローンより高くなることがある、と注意しています。
建設会社から見ると、値札を下げなくても、買う人の 毎月の返済額 を下げられます。レナーも、特典の目的を「買いやすくするため」と説明しています。 一方で、買う人にとっては、家の値段と、引き下げが終わったあとの返済の両方を見ないと、本当に得かどうかはわかりません。
「新築」と「中古」は、同じように数えているの？
同じではありません。読むときに気をつけたい点が3つあります。
1つ目は、数える時点。 センサス局は、新築の「販売」を 手付金を受け取ったか、売買の契約を結んだとき と定めています。建築許可が出る前の契約も入ります。 中古は、NAR が別の方法で集めた数字です。発表元も集め方もちがうので、同じ月の数字でも、同じ時点の動きをとらえているとは限りません。
2つ目は、新築の数字の誤差とぶれ。 新築の速報は、あとの見直しで平均約6.7%動きます。2026年8月の「前の月より6.4%増」には±19.5%の幅がついていて、増えたとは言い切れません。センサス局は、新築の販売の流れが見えるまでに4か月かかるとしています。
3つ目は、中古の売れ行きの理由が別にあること。 中古の販売は、2023年に409万件と、1995年以来の少なさになったと報じられました。 低い金利でローンを借りた持ち主が、高い金利で借り直すのを嫌って家を売らなくなった「ロックイン」が大きな理由とされます。そのしくみはケース・シラー住宅価格指数の記事でくわしく見ています。 中古の数字は、新築とは別の理由で動くことがあるので、2つを分けて読む必要があります。
建てる側の動きを金額で見た統計は、アメリカの建設支出の記事で紹介しています。
住宅販売は景気を見る手がかりの1つで、この数字だけで景気や相場の行方が決まるわけではありません。記事は特定の銘柄や売買をすすめるものではなく、投資の判断はご自身の責任でお願いします。
こんなふうに使われる
ニュースで
- 「8月の米新築住宅販売は年率68万4,000戸と、前月から6.4%増えた」
- 2026年9月24日に発表された8月分です。6.4%増には±19.5%の誤差の幅があり、センサス局は増えたとは言い切れないとしています。
- 「新築住宅の在庫は販売ペースの8.5か月分と、高い水準が続いている」
- 供給月数のことです。いまの売れ行きのままだと、在庫を売り切るのに8.5か月かかるという意味で、在庫が同じでも売れ行きが落ちれば数字は上がります。
住宅会社の決算で
- 「住宅ローン金利の引き下げなどの販売インセンティブを増やし、粗利益率は低下した」
- 2025年のD.R.ホートンやレナーの決算の説明がこの形でした。買う人の返済を軽くする特典で売れ行きを保つかわりに、会社の利益が削られた、という意味です。
家を探す人の会話で
- 「新築なら、建設会社が最初の2年は金利を下げてくれるんだって。でも3年目からは返済が上がるらしいよ」
- 期間限定のバイダウンのことです。最初の数年の返済は軽くなりますが、そのあとは本来の返済に戻ります。
まとめ
- アメリカの住宅販売は、センサス局・HUD の新築と、NAR の中古の2つの統計。数は中古が新築の6倍ほどある
- 供給月数は、いまの売れ行きで在庫を売り切るのにかかる月数。在庫が同じでも、売れ行きが落ちれば上がる
- 2025年の新築の供給月数は平均8.8か月、5月には9.7か月。2005年の倍ほどの高さが続いた
- 大手の建設会社は、値下げや住宅ローン金利の肩代わり（バイダウン）で売り続け、そのぶん粗利益率を下げた
- 新築は契約の時点で数え、速報は平均6.7%直る。1か月の増減は、ついている誤差の幅とあわせて読む