住宅ローン金利

ひとことで言うと

住宅ローン金利は、家を買うために銀行などから借りたお金にかかる利息の割合です。

何千万円ものお金を、20年・30年といった長い期間で返していくので、金利が少しちがうだけで、払う利息の合計は大きく変わります。 金利の決まり方で、大きく3つの型に分かれます。

型	金利の決まり方	何に合わせて動くか
変動型	借りているあいだ、金利が見直される	日銀の政策金利（銀行の「短期プライムレート」を通じて）
固定期間選択型	最初の何年か（3年・10年など）だけ金利が固定	固定のあいだは動かない。終わったら選び直す
全期間固定型	最後まで金利が変わらない	借りる時点の長い期間の金利（10年国債の利回りなど）

変動と固定、みんなはどっちを選んでいるの？

圧倒的に変動型です。 住宅金融支援機構が2026年1月に行った調査では、2025年4〜9月に住宅ローンを借りた人（1,237人）のうち、75.0%が変動型 を選んでいました。

金利の型	割合	2025年4月の調査とくらべて
変動型	75.0%	4.0ポイント減
固定期間選択型	14.9%	2.7ポイント増
全期間固定型	10.1%	1.3ポイント増

出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）」

おもしろいのは、同じ人たちに「この先1年で、住宅ローンの金利はどうなると思うか」と聞くと、73.7%が「今より上がる」 と答えていることです（前の調査より8.0ポイント増）。 金利が上がると思いながら、金利が上がると返済が増える変動型を選んでいるわけです。借りる時点では、変動型のほうが固定型より金利が低いことが多く、毎月の返済を小さくできるのが理由として考えられます。

ただ、気がかりな数字もあります。 金利が上がったときに返済額がどれくらい増えるかを「理解しているか少し不安」「よく理解していない」「全く理解していない」と答えた人は、合わせて 52.0% でした。

住宅ローンの金利の型、借りた人とこれから借りる人

それぞれの人のうち、その型を選んだ（希望する）人の割合（%）

• 変動型
• 固定期間選択型
• 全期間固定型

0

25

50

75

100

125

100

100

借りた人（2025年4〜9月）これから借りる人の希望

数字を表で見る（単位：%）

	変動型	固定期間選択型	全期間固定型	合計
借りた人（2025年4〜9月）	75	14.9	10.1	100
これから借りる人の希望	37	32.1	30.9	100

出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）」

これから借りる予定の人（1,500人）の希望は、変動型37.0%、固定期間選択型32.1%、全期間固定型30.9%と、ほぼ3つに分かれています。全期間固定型の希望は、2024年4月の調査より4.6ポイント増えました。

日銀が利上げしたら、返済額はすぐ増えるの？

すぐには増えません。利上げが毎月の返済に届くまでには、いくつもの段階があります。 2026年の2回の利上げで、その道のりを見てみましょう。

日付	できごと
2026年6月16日	日銀が政策金利を1.0%程度に引き上げ。同じ日、三菱UFJ銀行が短期プライムレートの引き上げを発表
6月24日	三井住友信託銀行が、9月1日付の短期プライムレートの改定に合わせて、住宅ローンの金利を0.25%上げると案内
9月1日	三菱UFJ銀行が、住宅ローンの変動金利の基準になる金利を見直す日
9月18日	日銀が政策金利を1.25%程度に引き上げ。同じ日、三菱UFJ銀行がまた短期プライムレートの引き上げを発表
9月28日	三井住友信託銀行が、11月2日付の改定に合わせて、さらに0.25%上げると案内
12月1日	三菱UFJ銀行が、9月の利上げを受けて基準の金利を見直す日

出典：日本銀行、三菱UFJ銀行、三井住友信託銀行の公表資料

日銀が政策金利を上げると、銀行は会社に短く貸すときの基準の金利「短期プライムレート」を上げます。変動型の住宅ローンの金利は、この短期プライムレートにあわせて見直されます。 三井住友信託銀行は、ローンの金利を変える理由を「金融政策の見直しや金利情勢の変化を受けて」と説明しています。

さらに、見直した金利が実際の返済に使われるまでにも時間がかかります。 三菱UFJ銀行の説明では、12月1日に見直す変動金利（毎月見直す型）は、2027年1月の返済日の翌日から適用され、2月の返済分から反映 されます。借りている人へのお知らせは、1月上旬に届きます。 9月18日の日銀の決定から、およそ5か月後の返済に届く という計算です。

利上げの前の段階、つまり日銀の決定から短期プライムレートが上がるまでの流れや、2024年からの短期プライムレートの動きは、政策金利の記事で表にしています。

「5年ルール」と「125%ルール」があれば安心？

変動型でも、金利が上がったとたんに毎月の返済額が増えるとは限りません。 多くの銀行の変動型（元利均等返済）には、次の2つの決まりがあります（三井住友信託銀行、楽天銀行の説明）。

• 5年ルール：毎月の返済額は5年間変わらない。5年ごとに計算し直す
• 125%ルール：計算し直して返済額が増えるときも、それまでの返済額の1.25倍までにする

たとえば毎月10万円を返している人なら、5年後に金利が大きく上がっていても、次の5年の返済額は12万5,000円までです（わかりやすくするための、たとえの数字です）。

でも、これは 「利息がまけてもらえる」決まりではありません。 変わらないのは返済額だけで、金利は見直しのたびに変わっています。 たとえば、残りの借入が3,000万円なら、1年分の利息は金利1%で30万円、月にならすと約2万5,000円です。金利が1.5%になれば月に約3万7,500円になります（これもたとえの数字です）。 返済額が同じ10万円のままなら、利息に回る分が増え、借りたお金（元金）の減り方が遅くなります。 金利が大きく上がると、返済額のほとんど、あるいは全部が利息に充てられ、払いきれなかった利息（未払い利息）が残ることもある、と楽天銀行は説明しています。

それに、この2つのルールがない返し方もあります。

• 元金均等返済：元金の分は変わらず、利息の分は新しい金利でそのまま計算される。返済額の上限はない
• 年2回見直す方式（三井住友信託銀行の例）：4月1日と10月1日を基準に、金利が変わっていれば返済額を計算し直す

自分のローンがどの方式かは、返済予定表や契約の書類で確かめられます。

固定金利なら、日銀の利上げと関係ないの？

日銀の決定とは直接はつながっていませんが、金利の上がり下がりと無関係ではありません。 全期間固定型の金利は、10年国債の利回りのような長い期間の金利を目安に決まります。2026年10月9日の10年国債の利回りは3.027%でした（財務省）。どのように固定金利に表れたかは長期金利の記事で見ています。

長い金利は、日銀の利上げの見通しだけでなく、国の財政への不安でも上がることがあります（悪い金利上昇）。 つまり、変動型は日銀の政策金利に、固定型は国債の市場に、それぞれ左右されます。 固定型を選んでも、借りる時点の金利が高ければ、その高い金利をずっと払うことになります。

固定型の金利が大きく動いた例として、アメリカがあります。アメリカで一般的な30年固定の住宅ローンの金利（平均）は、2021年末の3.11%から2022年10月末には7.08%まで上がり、7%をこえたのは2002年4月以来だと報じられました（住宅金融の会社フレディマックの調査）。1年足らずで、同じ額を借りたときの毎月の返済は大きく増えたことになります。

変動型と固定型のどちらがよいかは、金利の先行きだけでなく、借りる額や期間、家計のゆとりによって変わります。この記事はしくみを説明するもので、特定のローンをすすめるものではありません。 借り入れの判断は、銀行の説明や契約の内容を確かめたうえで、ご自身の責任でお願いします。

こんなふうに使われる

ニュースで

• 「大手銀行が、住宅ローンの変動金利の基準金利を引き上げる」
  • 日銀の利上げを受けて、銀行が変動型ローンの金利のもとになる数字を上げる、という意味です。三菱UFJ銀行の場合、2026年9月18日の利上げは12月1日の見直しを経て、2027年2月の返済分から反映されます。
• 「住宅ローンを借りた人の4人に3人が変動型を選んでいる」
  • 住宅金融支援機構の調査で、2025年4〜9月に借りた人の75.0%が変動型でした。同じ調査で、73.7%が「金利は今より上がる」と答えています。

家族の会話で

• 「金利が上がっても、うちのローンは5年間は返済額が変わらないんだって」
  • 「5年ルール」のことです。変わらないのは毎月の返済額だけで、利息は見直しのたびに変わるので、金利が上がると借りたお金（元金）の減り方が遅くなります。

銀行の説明で

• 「適用金利の見直しは年2回、4月1日と10月1日を基準日として行います」
  • 変動型の金利がいつ見直されるかの説明です。本文の三井住友信託銀行の例では、この方式は金利が変わっていれば返済額も計算し直すので、5年ルール・125%ルールがある方式とはちがいます。

まとめ

• 住宅ローン金利には変動型・固定期間選択型・全期間固定型がある。2025年4〜9月に借りた人の75.0%が変動型を選んだ（住宅金融支援機構）
• 同じ調査で73.7%が「金利は上がる」と見ているが、返済額がどれだけ増えるかに不安がある人は52.0%
• 日銀が利上げしても、返済に届くまでには時間がかかる。2026年9月18日の利上げは、三菱UFJ銀行の場合、2027年2月の返済分から反映される
• 5年ルール・125%ルールは返済額の増え方をおさえるだけで、利息は減らない。元金の減りが遅くなり、未払い利息が出ることもある
• 固定型は日銀ではなく長い期間の金利に合わせて決まる。財政への不安で長い金利が上がれば、固定型の金利も上がる