#305投資と資産投資信託・ETF・金高校生むけ
REIT
少しのお金でビルの大家になれる商品が、リーマンショックの直後に破綻しました。借り換えのお金が集まらなかった経過から、金利が上がると値下がりしやすい理由を見ます。
ほかの呼び方：J-REIT、Jリート、不動産投資信託、不動産投資法人
ひとことで言うと
REIT（リート）は、投資家から集めたお金と銀行からの借入れでオフィスビルやマンションなどを買い、その家賃収入を投資家に分ける商品です。
英語の Real Estate Investment Trust の頭文字をとった呼び名で、日本の取引所に上場しているものを J-REIT（Jリート）と呼びます。 日本では、不動産を持つためだけの「投資法人」という法人をつくり、その持ち分（投資口）を、株と同じように東京証券取引所で売り買いします。
不動産証券化協会（ARES）によると、2026年8月末の J-REIT は 58銘柄、時価総額15.6兆円。持っている物件は4,970件、資産規模は24.6兆円です。 2001年9月に2銘柄で始まった市場が、25年でここまで大きくなりました。
少しのお金で、大きなビルのオーナーになれるって本当？
半分は本当です。 ビルを1棟まるごと買うには大きなお金が要りますが、REIT なら、たくさんの物件を持つ投資法人の持ち分のごく一部を、取引所で買えます。 物件が何十、何百と分かれているので、1つのビルの空室で収入がなくなる心配も小さくなります。
ただし、ふつうの大家さんとはちがうところがあります。
| 自分でビルを持つ | REIT を買う | |
|---|---|---|
| 物件選び・テナントとの交渉 | 自分でする | 投資法人から運用を任された資産運用会社がする |
| 売りたいとき | 買い手を探すのに時間がかかる | 取引所が開いていれば売れる |
| 値段 | めったに付かない | 毎日動く。物件の値打ちとは別に、市場の気分でも上下する |
REIT の分配金が大きくなりやすいのは、税金のしくみのためです。 利益の90%超を投資家に分配するなどの条件を満たすと、分配に回した分を投資法人の利益から差し引いて税金を計算できます（租税特別措置法の特例）。 ふつうの会社は法人税を払った残りから配当しますが、REIT は 家賃から利息や費用を払った残りのほとんどを、そのまま投資家に回す つくりになっているのです。
ARES によると、J-REIT が25年間に払った分配金は合計8.6兆円にのぼります。 東証REIT指数は2003年3月31日を1,000とした指数で、2026年8月末は1,783.49でした。分配金を受け取って再投資したとみなす「配当込み」の指数では4,935.88です。 2003年3月からの値上がりだけを見ると約8割の上昇ですが、分配金を含めると約5倍 になっていて、REIT のもうけの多くが分配金から来ていることがわかります。
REIT でも倒産するの？ 2008年10月、ニューシティ・レジデンス投資法人
倒産します。日本ではこれまでに1件だけ、実際に起きています。
ニューシティ・レジデンス投資法人は2004年12月に上場し、東京の近くの賃貸マンションを中心に持っていたREITです。 2008年には106の物件、2,118億円の資産を持っていました（東京商工リサーチ）。
その少し前、J-REIT は大ブームでした。 ARES によると、海外の投資家は2006年9月から2007年5月までの9か月で J-REIT を約5,200億円買い越し、東証REIT指数は2007年5月31日に、いまも破られていない最高値2,612.98を付けます。 このころの予想分配金利回り（投資口の値段に対する分配金の割合）は平均2.6%と低く、値段が高くなりすぎていたと ARES は振り返っています。
流れが変わったのは、アメリカのサブプライムローン問題からです。 お金の貸し手が慎重になり、2008年9月のリーマンショックのあとは、借金の借り換え（リファイナンス）ができるかどうかが REIT の大きな心配ごとになりました。
| 日付 | できごと |
|---|---|
| 2008年10月 | ニューシティ・レジデンスは、10月に返済期限が来る借入金と、買う約束をしていた物件の代金を払うお金のめどが立たなくなった（東京商工リサーチ） |
| 10月9日 | 東京地方裁判所に民事再生手続の開始を申し立てる。負債総額は1,123億6,500万円。J-REIT で初めての破綻（東京商工リサーチ）。同じ日に金融庁が業務改善命令を出し、資産を守ることと投資家の保護を求めた |
| 10月10日 | ほかの8銘柄で売買が成立せず、東証REIT指数は前の日より100.04ポイント安い734.10に（J-CASTニュースの報道） |
| 10月28日 | 東証REIT指数が史上最安値の704.46まで下がる（ARES） |
最高値から1年半足らずで、指数は約7割下がったことになります。
代表者は、破綻の理由を「銀行からの借り入れなどによる資金調達が滞った」と説明したと報じられました。 当時のアナリストは、投資口の値段が下がって増資（新しい投資口を売ってお金を集めること）ができず、銀行の融資も受けられず、約束した物件を買えなくなって違約金が発生した、と見ていたと報じられています。
ここで大事なのは、物件の値打ちが急にゼロになったのではなく、借金を返すためのお金を新しく集められなくなったことが命取りになった という点です。 REIT は利益のほとんどを分配に回すので、手元にお金をためにくく、物件を買うときも借金を返すときも、外からお金を集め続ける必要があります。 その入り口が一度に閉じると、物件を持っていても立ち行かなくなるのです。
危機のあと、2009年9月には官民で不動産市場安定化ファンドがつくられ、REIT どうしの合併も相次ぎました。 ARES は2026年9月の報告で、ニューシティ・レジデンスを「現在に至るまで、Jリートが経営破綻した唯一の事例」としています。
金利が上がると、なぜ REIT は下がるの？
理由は大きく3つあります。
- 利息が増える：借入れで物件を買っているので、金利が上がれば利息の支払いが増え、分配金に回せるお金が減ります
- 比べる相手が強くなる：たとえば、分配金が年4万円の REIT が100万円で買えるとき、利回りは4%です。国債の利回りが0%なら魅力的ですが、国債で3%もらえるようになると、「値動きのある REIT なら、もっと利回りがほしい」と考える人が増えます。分配金が同じなら、利回りが上がるのは値段が下がったときです（わかりやすくするための、たとえの数字です）
- 増資がしにくくなる：値段が下がると、新しい投資口を売っても集まるお金が少なくなり、物件を買って大きくなる道がせまくなります。2008年のニューシティ・レジデンスで起きたのと同じしくみです
実際に、日本の長期金利が上がった最近の5年がそうでした。 ARES によると、2021年9月から2026年8月までに長期金利は0.03%から2.94%へ上がり、東証REIT指数は16.8%下がりました。 この間に新しく上場した REIT は1件だけです。投資口の値段が、1口あたりの純資産（持っている物件の値打ちから借金を引いたもの）を下回る状態が長く続き、増資で物件を買う代わりに、物件を売ったり自分の投資口を買い戻したり、家賃を上げたりする動きが広がりました。
一方で、同じ5年間の分配金は合計3.3兆円と、5年ごとに区切った中で最も多く、分配金込みの指数は3.8%上がっています。 値段は下がっても、家賃からの分配金は入り続けていた わけです。
大きな買い手だった日本銀行も動きを変えました。 日銀は2010年10月に J-REIT を買うことを決め、2024年3月に新しい買い入れをやめました。2025年9月には、持っている J-REIT を年50億円程度（帳簿の値段）のペースで売っていく方針を決めています。日銀は、これは市場全体の売買代金の0.05%程度だと説明しています（日銀が同じように買ってきた株の ETF についてはETFの資金流入の記事）。
REIT は値動きがあり、分配金も決まった額が約束されているわけではありません。金利や不動産の市況しだいで、値段も分配金も下がることがあります。 記事は特定の銘柄をすすめるものではありません。投資の判断はご自身の責任でお願いします。
こんなふうに使われる
ニュースで
- 「金利上昇を嫌気してJリートが売られ、東証REIT指数は続落した」
- 金利が上がると、借入れの利息が増え、国債とくらべた魅力も下がるので、REIT は売られやすくなります。2021年9月から2026年8月までの5年で、東証REIT指数は16.8%下がりました。
投資家どうしの会話で
- 「Jリートは分配金利回りが高いけど、分配金が約束されているわけじゃないからね」
- 分配金利回りは、投資口の値段に対する分配金の割合です。値段が下がると利回りは高く見えますが、家賃収入が減れば分配金も減ることがあります。
市場の解説で
- 「投資口価格がNAVを下回る状態が続き、公募増資で物件を買い増すのが難しくなっている」
- NAVは、持っている物件の値打ちから借金を引いた純資産のことで、1口あたりで比べます。値段が低いと新しい投資口を売っても集まるお金が少ないため、物件を売ったり自分の投資口を買い戻したりする動きが広がりました。
年上の人との会話で
- 「リートがつぶれることなんてめったにないけど、リーマンのあとに一つだけあったんだよ」
- 2008年10月9日に破綻したニューシティ・レジデンス投資法人のことです。物件の値打ちがゼロになったのではなく、借り換えのお金を集められなかったのが原因でした。
まとめ
- REIT は、集めたお金と借入れで不動産を買い、家賃を投資家に分ける商品。J-REIT は2026年8月末で58銘柄、時価総額15.6兆円（ARES）
- 利益の90%超を分配すると税金で有利になるしくみがあり、もうけの多くは分配金から来る
- 2008年10月9日、ニューシティ・レジデンス投資法人が借り換えと物件代金のお金を集められずに破綻した。J-REIT の破綻はこの1件だけ
- 金利が上がると、利息が増え、国債とくらべた魅力が下がり、増資もしにくくなるので、値段が下がりやすい
- 2021年9月〜2026年8月、長期金利が0.03%から2.94%に上がるなかで東証REIT指数は16.8%下がったが、分配金込みでは3.8%上がった