#564物価とお金高校生むけ
資産インフレと資産デフレ
1987年、消費者物価の上昇率は0.1%でした。それなのに土地と株の値上がり益は489兆円と、国の1年の稼ぎを4割も上回りました。物価の統計に映らないインフレの話です。
ほかの呼び方：資産インフレ、資産デフレ、資産価格インフレ、アセットインフレ
ひとことで言うと
資産インフレは、株や土地のような「資産」の値段が、ふだんの買いものの値段（物価）よりずっと速く上がることです。資産デフレは、その逆に、資産の値段が大きく下がり続けることです。
ニュースで「物価」というとき、ふつうは消費者物価指数を指します。これは家計が買う商品やサービスの値段をまとめたもので、株や土地そのものの値段は入っていません。 そのため、資産の値段だけが激しく動いても、物価の統計にはほとんど映りません。
日本でこの二つの言葉がよく使われたのは、1980年代後半と、そのあとの1990年代です。 経済企画庁の『平成5年度 年次経済報告』（1993年）は、株価・地価の上昇と下落が国民経済の規模で進んだという点で、「今回の資産インフレ、デフレは戦後の経済史において初めて経験することであった」と書いています。
物価が落ち着いているのに、株と土地だけが上がるなんてあるの？
ありました。1985年から1989年の日本です。
| 年 | 消費者物価の上昇率 | 全国の市街地価格指数の上昇率 | 日経平均株価（年末の終値） |
|---|---|---|---|
| 1985年 | 2.0% | 2.8% | 13,083円 |
| 1986年 | 0.6% | 2.8% | 18,820円 |
| 1987年 | 0.1% | 5.4% | 21,564円 |
| 1988年 | 0.7% | 10.0% | 30,159円 |
| 1989年 | 2.3% | 7.6% | 38,915円 |
出典: 内閣府「長期経済統計」物価統計（元の数字は総務省「消費者物価指数」、日本不動産研究所「市街地価格指数」。市街地価格指数は各年3月末の値）。日経平均は日本経済新聞社の値を米セントルイス連銀のデータベース（FRED）で確認したもの。
1985年を100として、4年後の1989年に、それぞれがどこまで来たかを並べると、こうなります。
1985年を100とすると、1989年には
消費者物価と市街地価格指数（全国、3月末）は内閣府の表の年の値、日経平均は年末の終値から計算
数字を表で見る
| 1989年の値（1985年＝100） | |
|---|---|
| 消費者物価 | 104 |
| 全国の市街地価格指数 | 128 |
| 日経平均株価 | 297 |
出典：内閣府「長期経済統計」物価統計（総務省、日本不動産研究所）、FRED（日経平均）
消費者物価は4年で4%も上がっていないのに、日経平均は約3倍になりました。 1987年には、消費者物価の上昇率は0.1%と、ほとんど動いていません。
土地は株より遅れて動きました。全国の市街地価格指数は1985年・1986年とも2.8%の上昇で、大きく上がりはじめたのは1987年からです。 なお、1989年の2.3%には、この年の4月に始まった消費税（3%）の分が入っています。導入の直前の1989年3月の上昇率は、前の年の同じ月より1.1%でした（日本銀行金融研究所の論文）。
どれくらいの額が動いたのか
1993年の経済白書は、土地と株の値上がりで増えた資産の額（白書の言葉では「キャピタルゲイン」）を見積もっています。 1987年には、土地・株式合わせて 489兆円。その年の名目GNP（日本の国民が1年に生み出した所得の合計にあたるもの）を 40%も上回りました。 売って手にしたお金ではなく、持っている資産の値打ちが、帳簿の上でそれだけ増えたということです。
なぜ物価は上がらなかったの？
当時よく言われた理由は、「輸入の安全弁」でした。 1985年のプラザ合意のあと円高が急に進み、輸入品が安くなりました。アジアの新興工業経済地域（NIES）からの製品の輸入も増えていました。 国内で買いたい人が増えても、輸入品が入ってくるので、ものの値段が上がりにくかったのです（日本銀行金融研究所の論文が、当時の日銀の資料を引いて紹介しています）。
いっぽう、金利は低いままでした。 円高で景気が冷えることへの心配から、日銀は1986年1月から1987年2月にかけて公定歩合を5回下げ、2.5%にしました。その後の引き上げの日付は政策金利の記事にまとめています。 1986年4月の「前川レポート」以来、「内需拡大を通じる経常黒字縮小」が政府の大きな方針になっていたことも、日銀が金利を上げにくい理由になりました（内需の記事）。
世の中に出回るお金（マネーサプライ）は大きく増えていましたが、物価は上がりませんでした。 同じ論文は、当時「マネーサプライと物価の統計的関係は不安定化した」と言われていたと書いています。 増えたお金は、日用品ではなく、株と土地に向かっていた のです。
日銀は、気づいていなかったの？
気づいていました。それでも動けなかったのです。
日本銀行金融研究所の雑誌『金融研究』に2000年に載った論文（翁邦雄・白川方明・白塚重典「資産価格バブルと金融政策」）が、その内側を書いています。 日銀の首脳は、1986年の夏ごろから、お金の増えすぎや資産価格の上昇を「乾いた薪」という言葉で心配していました。燃えやすいものが積み上がっている、というたとえです。
ところが、論文はこう続けます。
物価指数でみる限り物価は落ち着いており、インフレ懸念論者は自らが表明していた「インフレ懸念」と「物価の安定」という現実とのギャップに苦しんでいた。
資産価格の上昇がどういう意味で問題なのかについても、「共通の理解は存在していなかった」と書いています。 「物価は上がっていないのに、なぜ金利を上げるのか」と聞かれて、答えられる数字がなかった のです。
論文は、あとから計算した例も紹介しています。 アメリカの経済学者バーナンキとガートラーの試算では、1988年の時点で短期金利を4%程度から8%まで上げていれば、バブルは防げたことになります。 しかし論文は、消費者物価の上昇率が0.7%だった1988年に、4%の金利を一気に8%へ上げられただろうか、と問い返し、「金融政策だけでバブルの発生を防ぐことは難しいように思われる」と書いています。 論文は、引き締めが遅れた理由を物価の落ち着きだけにせず、円高不況を心配するあまり景気の回復力を小さく見ていたことや、経常黒字を減らそうという当時の政策の考え方もあげています。
それでも結論の一つは、はっきりしています。
統計として表れる物価上昇率が落ち着いていても、持続的な物価安定が損なわれるリスクが高まっていると判断される場合には、早期に金利を引き上げ、持続的な物価安定を確保していく必要がある。
資産デフレでは、どれくらいの値打ちが消えたの？
株と土地の値段が崩れた経過（株の天井、地価の天井、景気の山、銀行の破綻）は、バブル崩壊の記事で順に追っています。 ここでは、減った額の大きさを見ます。
| 時期 | 土地と株の値下がりで減った資産の額 | 出典 |
|---|---|---|
| 1991年 | 207兆円（名目GNPの46%） | 1993年の経済白書 |
| 1992年 | 403兆円（推定。名目GNPの88%） | 同 |
| 1993年 | 土地で130兆円程度の減少（株は40兆円程度の増加） | 1994年の経済白書 |
| 1989年末〜2001年末の合計 | 1,330兆円 | 2003年の経済財政白書 |
1989年末から2001年末までの12年間で消えた値打ちは、1987年の1年間に増えた489兆円の約2.7倍です。
上がるときと下がるときで、痛みが同じではありません。 1993年の白書によると、1980年代後半に会社が持つ株や土地が値上がりした分は、売って利益にした部分はごくわずかで、ほとんどが「含み益」（帳簿にのらない値上がり分）として眠っていました。1989年末の会社の含み益は、株式で259兆円、土地で452兆円です。 値上がりの分はほとんど使われていなかったのに、値下がりが始まると、土地を担保にお金を貸した銀行や、借りた会社が苦しくなりました。 先の論文も、引き締めが遅れた理由を一言でまとめれば、バブルが崩壊したときの影響は、ふくらむときの影響より「非対称的に大きいとの認識が不足していた」ことだ、と書いています。
株は戻っても、土地は戻っていない
日経平均は、2024年2月22日に終値39,098.68円で、1989年末の38,915.87円をこえました。2026年10月26日の終値は62,189.65円です（FRED）。 土地は違います。2003年の白書は、地価は「ピークの55％にしかすぎない」と書いていました。内閣府の資料では、六大都市の市街地価格指数は2010年3月の時点で、1990年9月の天井から、全部の用途の平均で75.6%低いままでした。
この記事は、過去の出来事を説明するもので、特定の銘柄や不動産の売り買いをすすめるものではありません。投資の判断はご自身の責任でお願いします。
こんなふうに使われる
ニュースで
- 「金融緩和で余ったお金が株や不動産に向かい、資産インフレの様相を強めている」
- 消費者物価はそれほど上がっていないのに、株や土地の値段だけが速く上がっている、という意味です。1985〜89年の日本は、物価が4年で4%も上がらないうちに、日経平均が約3倍になりました。
- 「地価の下落が止まらず、資産デフレからの脱却はなお遠い」
- 土地や株の値段が下がり続け、持っている資産の値打ちが減っていく状態から抜け出せない、という意味です。2003年の経済財政白書も、資産デフレは1990年代初めのバブル崩壊から「基本的に続いている」と書いていました。
日銀や専門家の話で
- 「低金利が長く続くと、資産インフレを招くおそれがある」
- 金利が低いと、借りたお金が株や土地に向かいやすい、という心配です。1980年代後半の日本では、公定歩合2.5%が続くあいだに、物価は落ち着いたまま株と土地が大きく上がりました。そうなるとは限りませんが、その反省からよく語られます。
年上の人との会話で
- 「物価はたいして上がってないのに、土地と株だけがどんどん上がった。あれが資産インフレだよ」
- 1980年代後半のことです。1987年の消費者物価の上昇率は0.1%でしたが、土地と株の値上がり益は489兆円にのぼりました。
まとめ
- 資産インフレは、株や土地の値段が物価よりずっと速く上がること。資産デフレは、その値段が大きく下がり続けること。消費者物価には株や土地の値段が入らないので、統計に映りにくい
- 1985〜89年、消費者物価は4年で4%も上がらなかったのに、日経平均は約3倍に。1987年の土地と株の値上がり益は489兆円で、名目GNPを40%上回った
- 日銀は1986年ごろから心配していたが、物価が落ち着いていたため、利上げの理由を示せなかった。2000年の日銀の研究所の論文は「物価が落ち着いていても、早めに金利を上げる必要がある」とまとめた
- 1989年末から2001年末までに、土地と株の値下がりで減った値打ちは1,330兆円。上がるときより下がるときの痛みのほうが大きかった