#40物価とお金高校生むけ
帰属家賃
アメリカで新しい部屋の家賃が落ちついたのに、物価の住居費は2023年3月まで上がり続けました。持ち家の「払っていない家賃」が物価の数字を左右するしくみを追います。
ほかの呼び方：持家の帰属家賃、OER、自己所有者の帰属家賃
ひとことで言うと
帰属家賃とは、持ち家に住んでいる人が「もし自分の家を借りていたら払うはずの家賃」を見積もったものです。 実際にはだれもお金を払っていませんが、物価や経済の統計では、これを「住むためのサービスの代金」として数えます。
「帰属」は、実際の取引がないものを、あるとみなして計算に入れる、という意味の統計用語です。 日本の 消費者物価指数 では、かごの約16%をしめる最大級の品目です。
持ち家の人が払っていない家賃で、物価の数字が変わってしまっていいの？
同じ広さ・同じ場所の家に住んでいる2人を考えてみます（金額はわかりやすくするためのたとえです）。
| 毎月払うお金 | 住まいから受けるもの | |
|---|---|---|
| Aさん（賃貸） | 家賃12万円 | 住む場所 |
| Bさん（持ち家） | 0円（ローンは返し終わった） | 住む場所 |
2人とも同じ「住む」というサービスを受けています。 Aさんのぶんだけを数えると、賃貸の人が多い国ほど住まいの費用が大きく見え、持ち家の人が多い国ほど小さく見えることになります。
家を買うお金そのものは、統計では「財産を買った」ことになるので、物価には入りません。 そこで、Bさんは「自分の家を自分に貸して、自分で家賃を払っている」と考え、その家に住むことの値打ちを、まわりの家賃相場で見積もって数えます。 国際労働機関（ILO）などがまとめた消費者物価指数のマニュアルでは、持ち家の費用の数え方は4通り示されていて、この「借りたとみなす」やり方はそのうちの1つです。 GDPでも、持ち家の帰属家賃は家計の消費にふくめて計算されています（内閣府「国民経済計算」）。
日本の2025年基準のウエイト（全国、1万分比）を見ると、その重さがわかります。
| 項目 | ウエイト |
|---|---|
| 家賃（全体） | 1,861 |
| うち 実際に払う家賃（民営・公営など） | 227 |
| うち 持家の帰属家賃 | 1,634 |
（総務省統計局「2025年基準 中分類別品目数及びウエイト」）
持ち家の帰属家賃は、実際に払われている家賃の7倍ほどの重さがあります。東京都区部では、かごの約20%です。
日本では、帰属家賃がどう効いているの？
総務省は毎月、民間の賃貸住宅の家賃を調べ、その動きを持ち家にもあてはめています。 日本の家賃は一度決まるとあまり変わらず、2026年8月分（全国）でも持家の帰属家賃は前年同月比0.5%の上昇でした。
動かない品目がかごの16%をしめると、全体の上昇率は低めに出ます。 2023年1月、総合は前年同月比4.3%でしたが、帰属家賃を除いた総合は5.1%でした（総務省統計局、2020年基準の公表値）。 2026年8月分でも、総合1.9%に対し、帰属家賃を除く総合は2.2%です。
この差を気にするのは、給料の値打ちを見る人たちです。 厚生労働省の毎月勤労統計は、実質賃金 を計算するときに「持家の帰属家賃を除く総合」を使っています。家計が実際に払うお金の値上がりで、給料を割り引くためです。 2026年8月分の実質賃金は、この系列で実質化すると前年同月比1.5%、総合で実質化すると1.9%でした。どちらの物差しを使うかで、0.4ポイントちがって見えます。
アメリカで家賃が下がり始めても、なぜ物価の数字はすぐ下がらないの？
アメリカでは、帰属家賃にあたる項目を OER（Owners’ Equivalent Rent：持ち家の家賃相当額） とよびます。 2025年12月のウエイトは、OERがCPI全体の約26.2%、実際の家賃が約7.8%、ホテル代などもふくむ住居費全体が約35.6%です（米労働統計局・BLS）。 食料とエネルギーを除いた コアCPI はCPI全体の約8割なので、コアの中では住居費が4割をこえます。
しかも、BLSが調べる家賃には、新しく結ばれた契約だけでなく、何年も前に結んだ契約の家賃もふくまれます。 そのため、CPIの家賃やOERは、いま新しく部屋を借りる人の家賃より、ずっと遅れて動きます。
この遅れが、金融政策の場面で大きな意味を持ちました。
2021年、アメリカでは物価が上がり始めていましたが、FRBはしばらく「一時的」と見て、利上げを始めたのは2022年3月でした。この判断の遅れは ビハインド・ザ・カーブ で書いています。
2022年に入ると、FRBは大きな幅で利上げを重ねます。その年の半ばから、新しく結ばれる賃貸契約の家賃の伸びは急に鈍りました。
2022年11月30日、パウエル議長はワシントンのブルッキングス研究所で講演しました。 住宅のインフレは物価の曲がり角で遅れて動く。新しい契約の家賃のほうが先行きを早く示す。新しい契約の家賃の伸びが下がり続ければ、住宅のインフレは来年のどこかで下がり始めるだろう。そう説明しました。 そのうえで、いちばん大事かもしれないのは住宅を除くサービスの値段で、それを左右するのは労働市場だ、とも述べています。
アメリカCPIの住居費（Shelter）の伸び
前年同月比（%）。新しい契約の家賃は2022年半ばから鈍ったが、CPIの住居費は2023年3月まで上がり続けた
数字を表で見る（単位：%）
| 住居費 | |
|---|---|
| 2022年3月 | 5 |
| 6月 | 5.6 |
| 9月 | 6.6 |
| 12月 | 7.5 |
| 2023年3月 | 8.2 |
| 6月 | 7.8 |
| 9月 | 7.2 |
| 12月 | 6.2 |
出典：米労働統計局（BLS）「Consumer Price Index」（CPI-U、Shelter、季節調整なし）
実際、CPIの住居費は、そのあとも上がり続けました（いずれも前年同月比、BLS）。
| 時点 | 住居費（Shelter） |
|---|---|
| 2023年2月 | 8.1% |
| 2023年3月 | 8.2% |
| 2023年4月 | 8.1% |
| 2023年12月 | 6.2% |
2023年3月のピークでは、住居費だけでコアCPIの上昇の6割以上を説明できました。12月には6.2%まで下がりましたが、それでもコアの上昇の3分の2以上をしめていました。
FRBは「住居費はこれから下がる」と見込みながら、2023年7月まで利上げを続け、政策金利を5.25〜5.50%まで引き上げました。 遅れて動く住居費の数字よりも、新しい家賃の動きと、住宅以外のサービスの値段に目を向けていたことになります。最初の利下げは2024年9月でした。
こんなふうに使われる
統計の資料で
- 「実質賃金の算出には、消費者物価指数の『持家の帰属家賃を除く総合』を用いている」
- 厚生労働省の毎月勤労統計で、給料を物価で割り引くときの物差しのことです。2026年8月分は、この系列で実質化すると1.5%、総合で実質化すると1.9%で、0.4ポイントちがって見えました。
専門家の話で
- 「動きの小さい帰属家賃のウエイトが大きいため、日本のCPIは低めに出やすい」
- かごの約16%をしめる品目がほとんど動かないので、全体の上昇率が抑えられる、という意味です。2023年1月は、総合が4.3%、帰属家賃を除く総合は5.1%でした。
市場の解説で
- 「新規契約の家賃は落ち着いてきたが、OERに表れるまでにはタイムラグがある」
- OERは、アメリカの持ち家の家賃相当額のことです。2022年の半ばから新しい契約の家賃の伸びは鈍りましたが、CPIの住居費は2023年3月の8.2%まで上がり続けました。
家族の会話で
- 「うちは持ち家なのに、物価の統計では家賃を払っていることになってるんだって」
- 持ち家の人は「自分の家を自分に貸して、家賃を払っている」とみなして数える、という帰属家賃の考え方そのものです。
まとめ
- 帰属家賃は、持ち家の人が「借りていたら払うはずの家賃」を見積もったもの
- 持ち家と賃貸を同じように比べるために、物価の統計にもGDPにも入れている
- 日本ではかごの約16%。家賃がほとんど動かないので、全体の上昇率を低めに見せる。2023年1月は総合4.3%、帰属家賃を除くと5.1%だった
- 実質賃金は「持家の帰属家賃を除く総合」で計算される
- アメリカではOERがCPIの約4分の1。新しい家賃に遅れて動くので、2022年後半に新規の家賃が鈍っても、CPIの住居費は2023年3月まで上がった