#252景気と経済指標中学生むけ
住宅投資
家の着工は2025年3月に39.6%増え、4月に26.6%減りました。なのにGDPの住宅投資が落ちたのは7〜9月期。省エネ義務化前の駆け込みから、着工とGDPのずれを読みます。
ほかの呼び方：民間住宅、住宅着工床面積、民間住宅投資
ひとことで言うと
住宅投資は、家を新しく建てたり、大きく直したりするのに使われたお金のことです。
GDP の統計では「民間住宅」と呼ばれ、内閣府が3か月ごとに発表します。 家を建てるのは、個人でも「消費」ではなく「投資」として数えます。 家は何十年も住み続けるもので、建てたあとも価値が残るからです。
住宅投資の先ぶれになるのが、国土交通省が毎月発表する「建築着工統計」です。 新しく建て始めた家の 戸数、床面積、建てるのにかかる予定のお金（工事費予定額）がわかります。
家を建てる話が、なぜGDPの話になるの？
家を1軒建てると、木材やコンクリート、窓やキッチン、大工さんや職人さんの仕事など、たくさんのお金が動きます。 そのお金の合計がGDPの住宅投資です。
規模を見てみましょう。2024年度の民間住宅は名目で27.6兆円、GDP（642.4兆円）の約4%でした（内閣府「2024年度国民経済計算年次推計」、2025年12月8日公表。割合はこの記事で計算）。 GDPの中では小さな項目ですが、短い期間に大きく増えたり減ったりするので、景気の数字を動かします。
家を建てる人は、大きく3つに分かれます。2025年の新しく建て始めた家の戸数で見ると、次のとおりです。
| だれが建てるか | 2025年の戸数 | 前の年とくらべて |
|---|---|---|
| 持家（自分が住む家を建てる人） | 201,285戸 | 7.7%減 |
| 貸家（アパートなどを建てて貸す人） | 324,991戸 | 5.0%減 |
| 分譲住宅（マンションや建売住宅を売る会社） | 208,169戸 | 7.6%減 |
（国土交通省「建築着工統計調査報告（令和7年計）」2026年1月30日公表。合計は740,667戸で、3年連続の減少）
なお、住宅投資は会社の設備投資や国の公共投資とあわせて、総固定資本形成 という大きなまとまりの一部になっています。
2025年春、着工に何が起きた？
4月から、家を建てるルールが変わった
2025年4月、建築基準法と建築物省エネ法の改正が始まりました（国土交通省）。おもな変更は2つです。
- 省エネ基準への適合の義務化：家も含めて、原則すべての新しい建物が、国の省エネ基準を満たすことが必要になった
- 「4号特例」の縮小：木造2階建てなどの小さな家は、これまで建築士が設計すれば構造の審査の一部が省かれていた。改正後、木造2階建てなどは、構造や省エネの図面を出して審査を受けることが必要になった
建てる側にとっては、図面をそろえる手間と、審査にかかる時間がふえる変更です。 「ルールが変わる前に建て始めてしまおう」と考える人や会社が出てもおかしくありません。
3月にふくらみ、4月に落ちた
実際に、着工の数字は大きくゆれました。
新しく建て始めた家の戸数（2025年）
月ごとの戸数（季節の調整をしていない数字）
数字を表で見る（単位：戸）
| 新設住宅着工戸数 | |
|---|---|
| 1月 | 56,134 |
| 2月 | 60,583 |
| 3月 | 89,802 |
| 4月 | 56,188 |
出典：国土交通省「建築着工統計調査報告」（令和7年3月分・4月分）
- 2025年3月：89,802戸。前の年の同じ月より 39.6%増 えた。持家・貸家・分譲住宅のどれも増えた
- 2025年4月：56,188戸。前の年の同じ月より 26.6%減。季節による動きをならした年率の数字では、前の月より42.2%減った
（国土交通省「建築着工統計調査報告」令和7年3月分・4月分）
国交省の発表は、増えた・減った理由までは書いていません。 ただ、ルールが変わる直前の月に大きく増え、変わった月に大きく減ったという時期の重なりは、駆け込み需要 とその反動の形そのものです。 3月の1戸あたりの工事費予定額は、持家で3,005万円でした（国土交通省の推計）。1軒でこれだけのお金が動く買いものを、数か月早めた人が多かったことになります。
着工が落ちたのに、GDPはなぜすぐ落ちなかったの？
ここが住宅投資のいちばんおもしろいところです。 着工が4月に大きく落ちたのに、GDPの住宅投資はすぐには落ちませんでした。
| 期 | GDPの民間住宅（実質、前期比） |
|---|---|
| 2025年4〜6月期 | ＋0.6% |
| 2025年7〜9月期 | −7.9% |
| 2025年10〜12月期 | ＋5.0% |
| 2026年1〜3月期 | ＋0.9% |
| 2026年4〜6月期 | −0.6% |
（内閣府「四半期別GDP速報」2026年4〜6月期2次速報、2026年9月8日公表の系列）
着工が落ちた4月をふくむ4〜6月期はプラスで、大きく落ちたのは3か月あとの7〜9月期でした。
家は、建て始めてから完成までに何か月もかかります。 GDPは「その期間に生み出したもの」を数えるので、家の場合も、工事が進んだ分ずつ住宅投資に入っていくと考えると、このずれが理解できます。 3月に駆け込みで建て始めた家の工事は4〜6月も続いていたので、その期の住宅投資はまだ落ちません。 4月以降に建て始める家が少なかった影響は、その工事が進むはずだった夏から秋にかけて、GDPに表れたと考えられます。
2025年12月8日の2次速報で、7〜9月期の実質GDPは前期比0.6%減（年率2.3%減）でした。 そのうち住宅投資の寄与度は−0.4ポイントで、GDPの落ちこみのおよそ3分の2を、住宅だけで説明できる大きさでした（内閣府、当時の速報値）。
着工の数字は「これからの住宅投資」を、GDPは「いま進んでいる工事」を表している、と考えると読みやすくなります。
「戸数」と「床面積」、どちらを見ればいいの？
着工統計では、戸数といっしょに 住宅着工床面積 も発表されます。 戸数では、ワンルームのアパート1戸も、広い一戸建て1軒も、同じ「1戸」です。 床面積なら、建てる量の大きさに近い形でつかめます。
2025年の1年間では、こうなりました（国土交通省、令和7年計）。
| 2025年 | 前の年とくらべて | |
|---|---|---|
| 戸数 | 740,667戸 | 6.5%減（3年連続の減少） |
| 床面積 | 56,885千㎡ | 6.6%減（4年連続の減少） |
床面積は4年続けて減っていますが、戸数は3年続けての減少です。 つまり2022年は、戸数は前の年より少し増えたのに、床面積は減っていました。 戸数だけを見ると、建てる量の減り方を見落とすことがあるのです。
いちばん新しい2026年8月分（9月30日公表）は、戸数が63,974戸で前の年の同じ月より6.1%増、床面積が4,858千㎡で5.6%増でした。どちらも5か月続けての増加です。 ただし、季節による動きをならした年率の戸数は75万3千戸で、前の月より2.7%減り、2か月続けて減っています（国土交通省）。 前の年とくらべた数字と、前の月とくらべた数字で、見え方がちがうことがあります。両方を見るのがコツです。
アメリカでは、住宅着工は景気の先行きを占う代表的な指標として注目されています（アメリカの住宅着工件数）。
こんなふうに使われる
ニュースで
- 「7〜9月期の実質GDPは前期比0.6%減となり、住宅投資の落ちこみが全体を押し下げた」
- 2025年7〜9月期（12月8日の2次速報）がこの形でした。当時の速報では、GDPの落ちこみのおよそ3分の2を住宅投資だけで説明できる大きさでした。
- 「省エネ基準の義務化を前にした駆け込みの反動で、4月の新設住宅着工戸数は前年同月比26.6%減った」
- 2025年4月分の伝え方で、前の月の3月は39.6%増えていました。国交省の発表は理由までは書いていませんが、ルールが変わる直前に増えて、変わった月に減ったので、駆け込みとその反動と見られています。
エコノミストの解説で
- 「着工の減少が住宅投資に表れるのは、工事が進む数か月あとになる」
- GDPは工事が進んだ分ずつ住宅投資に数えるので、着工の数字とGDPの数字にはずれが出ます。2025年は、着工が4月に落ち、住宅投資が大きく減ったのは7〜9月期でした。
- 「戸数だけでなく床面積で見ると、建てる量の減り方がよくわかる」
- ワンルーム1戸も広い一戸建て1軒も、戸数では同じ「1戸」です。2025年は戸数が3年連続、床面積は4年連続の減少でした。
まとめ
- 住宅投資は、家を建てるのに使われたお金。GDPでは「民間住宅」で、2024年度は名目27.6兆円
- 2025年4月の省エネ基準の義務化と「4号特例」の縮小の前に、3月の着工は39.6%増え、4月は26.6%減った
- ところがGDPの住宅投資が大きく減ったのは、3か月あとの7〜9月期（−7.9%）。工事が進んだ分ずつ数えると考えると、ずれが理解できる
- 着工は「これからの住宅投資」、GDPは「いま進んでいる工事」
- 戸数だけでなく床面積も見る。2025年は戸数が3年連続、床面積は4年連続で減った